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Vermietung: Optimierung der Abschreibung

21. Juli 2020

Wird ein Gebäude (etwa Wohnhäuser, Eigentumswohnungen, Geschäftslokale, etc.) erworben
und im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung überlassen, so kann der
Wertverzehr, den das Gebäude durch die Nutzung erfährt, durch den Ansatz einer Absetzung
für
Abnutzung (AfA) geltend gemacht werden.

Bemessungsgrundlage für die steuermindernde AfA bilden die Anschaffungskosten des gesamten Grundstückes abzüglich dem enthaltenen Anteil des nicht abschreibbaren Grund- und Bodens. Die Höhe des Grund- und Bodenanteils kann dabei nach den Bestimmungen der Grundanteil-Verordnung oder alternativ nach der Grundstückswert-Verordnung ermittelt werden.
Da beide Verordnungen für die Ermittlung des Grundanteils unterschiedliche Parameter verwenden, kann es sich im Einzelfall für den Steuerpflichtigen lohnen, eine Vergleichsrechnung vorzunehmen, um so die steuerliche AfA zu optimieren.

1. Der Grundanteil nach der sogenannten Grundanteil-Verordnung ermittelt sich wie folgt:
• Befindet sich das Gebäude in einer Gemeinde mit weniger als 100.000 Einwohnern und beträgt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für baureifes Land weniger als € 400, dann sind 20% als Grundanteil von den Anschaffungskosten auszuscheiden.
• Befindet sich das Gebäude in einer Gemeinde mit zumindest 100.000 Einwohnern oder beträgt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für baureifes Land zumindest € 400, dann sind 30% (wenn das Gebäude mehr als 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst) oder 40 % (wenn das Gebäude max. 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst) als Grundanteil von der AfA-Bemessungsgrundlage abzuziehen.
2. Der Grundanteil nach der (für grunderwerbsteuerliche Zwecke konzipierten) Grundstückswert-Verordnung setzt sich demgegenüber aus einem reinen Grundwert und einem Gebäudewert zusammen. Der Grundwert leitet sich dabei aus dem letztgültigen Einheitswertbescheid ab, wobei eine Indexierung mit bestimmten in der Verordnung (nach Gemeinden) festgelegten Hochrechnungsfaktoren erfolgt. Der Gebäudewert hängt im Wesentlichen vom Gebäudetyp, den in der Verordnung festgelegten Baukosten, der Nutzfläche sowie etwaig erfolgten Gebäudesanierungen ab. Das sich daraus ergebende Verhältnis von Grund- zum Gebäudewert kann für die Bestimmung des Grundanteils verwendet werden.

Beispiel

Ein Steuerpflichtiger erwirbt ein saniertes Wohnhaus in Wien mit 10 Wohneinheiten (insgesamt 600 m² Nutzfläche) die er vermieten möchte. Die Anschaffungskosten dafür belaufen sich auf € 1,8 Mio. Der auszuscheidende Grundanteil gemäß Grundanteil-Verordnung beträgt 40%. Die AfA-Bemessungsgrundlage beträgt daher € 1.080.000. Bei einem AfA-Satz von 1,5% p.a. beläuft sich die jährliche AfA auf € 16.200, die steuermindernd geltend gemacht werden kann. Nach der Grundstückswertverordnung errechnet sich ein Grundanteil in Höhe von 25% (Verhältnis Grundwert zu Gebäudewert). Die Bemessungsgrundlage für die AfA beträgt demnach € 1.350.000, wodurch jährlich eine AfA in Höhe von € 20.250 (€ 1.350.000 * 1,5%) steuermindernd verwertet werden kann.

Eine pauschale Berechnung des Grundanteils nach den oben dargestellten Varianten ist jedoch nicht möglich, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich davon abweichen. Davon abgesehen kann der Steuerpflichtige den tatsächlichen Grundanteil jedenfalls auch mittels Sachverständigengutachten nachweisen. Abhängig von den Umständen im Einzelfall kann es sich daher lohnen, eine Vergleichsrechnung vorzunehmen, um so Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung für steuerliche Zwecke zu optimieren. Wir unterstützen und beraten Sie dabei gerne.