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ImmoESt-Hauptwohnsitzbefreiung bei land- und forstwirtschaftlichen Gebäuden

13. August 2026

Bei land- und forstwirtschaftlichen Gebäuden schließt eine bauliche Verbindung zwischen Wohnhaus und Wirtschaftsgebäude die Hauptwohnsitzbefreiung nicht automatisch aus. Entscheidend ist, ob das Wohngebäude steuerlich als eigenständiges Gebäude anzusehen ist.

Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien unterliegen grundsätzlich der Immobilienertragsteuer. Eine Ausnahme bildet die Veräußerung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen, die als Hauptwohnsitz dienen. Die Besteuerung ist dann ausgenommen, wenn das Eigenheim dem Verkäufer von der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre oder innerhalb der letzten 10 Jahre mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat. Außerdem müssen mindestens zwei Drittel der Gesamtnutzfläche eigenen Wohnzwecken dienen. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, greift die Hauptwohnsitzbefreiung und beim Verkauf fällt keine Immobilienertragsteuer an (betreffend Grund und Boden max. 1.000 m²).

Sonderfall land- und forstwirtschaftliche Gebäude

Land- und forstwirtschaftliche Gebäude stellen eine Besonderheit dar. Gerade traditionelle Hofstellen bestehen oftmals aus einem Wohnhaus und einem angebauten Wirtschaftsgebäude, wie zum Beispiel einem Stall oder einer Tenne.

Bei land- und forstwirtschaftlichen Anwesen, bei welchen das Wohngebäude an das Wirtschaftsgebäude angebaut ist und mit diesem eine bauliche Einheit darstellt, ist bei einem für Wohnzwecke genutzten Anteil von mindestens 20% der Gesamtnutzfläche trotz baulicher Verbindung in folgenden Fällen von einem eigenen Wohngebäude auszugehen:

• An ein bestehendes Wirtschaftsgebäude wurde ein Wohngebäude angebaut (Verbindungstüren oder ein als Verbindung dienender Vorraum sind dabei unschädlich).
• Wohngebäude und Wirtschaftsgebäude wurden zusammen neu errichtet, aufgrund der baulichen Gestaltung ist aber trotz der baulichen Verbindung nach außen hin erkennbar, dass kein einheitliches Gebäude vorliegt (Verbindungstüren oder ein als Verbindung dienender Vorraum sind dabei unschädlich).
• Wohngebäude und Wirtschaftsgebäude wurden zusammen in einem Gebäudeblock errichtet (einheitliches Dach, einheitliche Fassade). Trotz dieser baulichen Gestaltung ist von zwei verschiedenen Gebäuden auszugehen, wenn folgende Trennung zwischen Wohn- und Wirtschaftsgebäude vorliegt:
• Eine Feuermauer zwischen Wohn- und Wirtschaftsgebäude,
• eine Verschachtelung von Wohn- und Wirtschaftsräumen (z.B. im Erdgeschoß Wirtschaftsräume, im Obergeschoß Wohnräume) ist nicht gegeben und
• die Zweckwidmung, inwieweit Wohnräume oder Wirtschaftsräume vorliegen, ist aufgrund objektiver Kriterien eindeutig gegeben und auch nach außen hin erkennbar.

Die oben angeführte, grundsätzlich geltende Zwei-Drittel-Grenze für eigene Wohnzwecke kann somit in diesen besonderen Fällen bei der Beurteilung des steuerbefreiten Eigenheims außer Acht gelassen werden, da nach Maßgabe der angeführten Voraussetzungen von einem eigenen Wohngebäude auszugehen ist. Die Hauptwohnsitzbefreiung ist in diesem Fall – bei Vorliegen auch aller anderen Voraussetzungen, insbesondere Fristen – für das land- und forstwirtschaftliche Wohngebäude zu gewähren.